(الصفحة 263)

[امتناع المؤجر من تسليم العين المستأجرة]

مسألة  : لو بذل المستأجر الأُجرة، أو كان له حقّ أن يؤخّرها بموجب الشرط وامتنع المؤجر من تسليم العين المستأجرة يجبر عليه ، وإن لم يمكن إجباره فللمستأجر فسخ الإجارة والرجوع إلى الأُجرة ، وله إبقاء الإجارة ومطالبة عوض المنفعة الفائتة من المؤجر . وكذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل أو في أثناء المدّة ، لكن في الثاني لو فسخها تنفسخ بالنسبة إلى ما بقي من المدّة فيرجع إلى ما يقابله من الأُجرة1 .

1 ـ قد تعرّض لهذه المسألة المحقّق في الشرائع بعنوان منع المؤجر المستأجر من استيفاء المنفعة ، وقال في حكمها : «سقطت الأُجرة ، وهل له أن يلتزم ويطالب المؤجر بالتفاوت ؟ فيه تردّد والأظهر نعم»(1) .
وكيف كان ، فللمسألة صور ; فإنّ المنع تارةً يكون قبل إقباض العين المستأجرة واُخرى بعده ، كما أنّه في الصورة الاُولى تارةً لا يكون المستأجر متمكِّناً من الإجبار حتّى تمضي المدّة بأسرها ، واُخرى يكون ولكن لم يفعل ، كما أنّه تارةً يستوفي المؤجر المنفعة ، واُخرى لا يستوفي هو أيضاً بل تتلف تحت يده .
ففيما إذا كان المنع قبل الإقباض ولم يتمكّن المستأجر من الإجبار وكان هو المستوفي للمنفعة وجوه ، بل أقوال :
أحدها : انفساخ الإجارة قهراً ، الذي عبّر عنه في العبارة المتقدّمة بسقوط الأُجرة ، وقد حكي هذا القول عن الشيخ(2) والفاضل في محكي التذكرة(3) .

---

(الصفحة 264)
ثانيها : لزوم العقد وبقاؤه على حاله واستحقاق المستأجر اُجرة مثل المنفعة وكون المؤجر ضامناً لها .
ثالثها : تخيير المستأجر بين الفسخ وإرجاع الأُجرة المسمّـاة ، وبين الإمضاء والرجوع بالتفاوت ; وهو الذي استظهره المحقّق في عبارته المتقدّمة . وإن كان الجمع بين الجزم بالانفساخ كما هو ظاهر العبارة وبين احتمال التخيير ثمّ استظهاره ممّا لا يناسب كما هو غير خفي ، ولكنّ صريح المتن اختيار هذا الوجه .
وكيف كان ، فقد استدلّ للقول الأوّل بأنّ ذلك بمنزلة التلف قبل القبض المقتضي للانفساخ ; لتعذر تحقّق المعاوضة حينئذ .
وبعبارة اُخرى : قاعدة التلف قبل القبض عامّة شاملة للتلف الاختياري أيضاً ، من دون فرق بين ما إذا كان مستنداً إلى الأجنبي أو إلى البائع أو المؤجر .
ويرد عليه : أنّ هذه القاعدة وإن لم تكن مختصّة بباب البيع ، بل تجري في مثل الإجارة أيضاً لإلغاء الخصوصية عن دليلها الوارد في مورد البيع(1) ، وإن ناقشنا سابقاً(2) في إلغاء الخصوصية بعد كون الحكم مخالفاً للقاعدة ، إلاّ أنّ الظاهر إختصاصها بالتلف القهري ، ولا يشمل التلف الاختياري الصادر من البائع أو المؤجر . نعم ، رواية عقبة بن خالد المعروفة الواردة في مورد سرقة المتاع من البائع(3) وإن كان موردها السرقة التي هي أمر اختياريّ ، إلاّ أنّ الحكم بالانفساخ فيها إنّما هو لأجل حصول التلف من البائع قهراً ، لا لأجل حصول السرقة من

---

(الصفحة 265)
السارق اختياراً .
وبالجملة : لا ينبغي الإشكال في اختصاص القاعدة بالتلف القهري ، وعدم شمولها للتلف الاختياري من البائع أو المؤجر في المقام .
واستدلّ للقول الثاني بعموم قاعدة الإتلاف ، فإنّ المنفعة التي استوفاها المؤجر مال للمستأجر قد أتلفه عليه ، فلا محيص من أن يكون ضامناً له يجب عليه الخروج عن العهدة بأداء أُجرة المثل مع قبض الأُجرة ، أو التفاوت مع عدم القبض والاتّحاد من حيث الجنس وكونها كليّة لا شخصيّة . نعم ، كون المنفعة مالاً للمستأجر دون المؤجر يتوقّف على عدم جريان قاعدة التلف قبل القبض ، الحاكمة بالانفساخ هنا ; لما مرّ من اختصاصها بالتلف القهري من البائع أو المؤجر ، ضرورة أنّه مع جريانها لامجال للرجوع إلى قاعدة الإتلاف ، التي يكون موضوعها مال الغير .
وبالجملة : فأدلّة لزوم العقد بضميمة كون مقتضى القاعدة عدم الانفساخ ، وبضميمة قاعدة الإتلاف أيضاًتحكم ببقاء الإجارة على حالها واستحقاق المستأجر أُجرة مثل المنفعة المستوفاة على المؤجر .
وأمّا القول الثالث ، فقد استدلّ له بوجهين :
أحدهما : أنّه اجتمع في المقام قاعدتان : قاعدة التلف قبل القبض ـ بناءً على عدم اختصاصها بالتلف القهري وشمولها لمثل المقام ـ وقاعدة الإتلاف ، ومقتضى الاُولى كون المؤجر ضامناً بالضمان المعاوضي ، ومرجعه إلى رجوع الأُجرة المسمّـاة إلى المستأجر ، ومقتضى الثانية كونه ضامناً بالضمان الواقعي، ومرجعه إلى ثبوت اُجرة المثل عليه ، وحيث إنّه لا يمكن للمستأجر إعمال القاعدتين لتضادّ المقتضيين ، ولا مرجّح في البين ، ولا موجب لرفع اليد عن كلا الأمرين ، فلا محالة يكون مخيّراً
(الصفحة 266)
في إعمال السببين ، فله الأخذ بالقاعدة الاُولى ومطالبة الأُجرة المسمّـاة ، وله الأخذ بالقاعدة الثانية ومطالبة الأُجرة الواقعية .
ويرد على هذا الوجه ـ مضافاً إلى منع المبنى ; وهو شمول قاعدة التلف لمثل المقام كما عرفت ، ومضافاً إلى أنّه على تقدير تماميته لايثبت به تخيير المستأجر كما هو المدّعى ، ومن الممكن أن يكون التخيير ثابتاً للمؤجر أو للحاكم كما لا يخفى ـ أنّه لايعقل التزاحم بين القاعدتين ; لأنّ موضوع قاعدة الإتلاف مال الغير وجريان قاعدة التلف ـ بناءً على الشمول كما هو المفروض ـ ينفي كونه مال الغير ، ضرورة أنّه مع جريان هذه القاعدة لا تكون المنفعة إلاّ مالاً للمؤجر قد استوفاها وأتلفها ، فلم يقع الإتلاف على مال الغير ، فمع جريان قاعدة التلف لا يبقى موضوع لقاعدة الإتلاف ، وهذا بخلاف العكس ، ضرورة أنّ جريان قاعدة الإتلاف لا ينفي موضوع قاعدة التلف ولا يزيله ، فإنّ موضوعها كون العين مبيعة أو مستأجرة ، وهذا لايزول بجريان قاعدة الإتلاف .
وبالجملة : قاعدة التلف موضوعها محقّق على كلا التقديرين ، وجريانها لايبقى موضوعاً لقاعدة الإتلاف أصلاً ، فلا محيص عن الأخذ بها والحكم بالانفساخ ، وتحقّق الضمان المعاوضي .
ثانيهما : ثبوت خيار تعذّر التسليم هنا ، فإن اختار فسخ العقد يرجع إلى الأُجرة المسمّـاة بعد تحقّق الفسخ ، وإن اختار الإمضاء تكون المنفعة المستوفاة ملكاً له قد أتلفها المؤجر ، فهو ضامن نظراً إلى قاعدة الإتلاف .
وقد تنظّر في هذا الوجه المحقّق الرشتي (قدس سره) بقوله : «وفيه نظر ; لأنّ تعذّر التسليم ليس من أسباب الخيار المنصوصة ، بل من قاعدة نفي الضرر ، وهي إنّما تجري إذا لم يكن هناك مغرم وإلاّ فلا ضرر ، ولأجل ذلك علّل الخيار في الإتلاف بعض أهل
(الصفحة 267)
النظر من المعاصرين (قدس سره) بوجه آخر ; وهو أنّ وجود المغرم إنّما ينفع في جبران ضرر المالية ، وأمّا الغرض المتعلّق بالخصوصية في المعوّض المتلف فلا ينجبر به ، وهي صفة مقصودة فوتها سبب للخيار ، كفوات سائر الأوصاف المقصودة في العوضين ، وفيه نظر ; لأنّ خصوصية العين ليست من الصفات الزائدة على عنوان المبيع مثلاً ، فلامعنى لإجراء قاعدة تخلّف الوصف عند الإتلاف ، بل لابدّ من إجراء قاعدة التلف قبل القبض إن عمّ دليله ، وإلاّ تعذّر التسليم»(1) .
وقد انقدح من جميع ما ذكرنا أنّ الأوفق بالقواعد من الوجوه الثلاثة المتقدّمة هو الوجه الثاني الذي مرجعه إلى لزوم العقد وبقائه على حاله ، ورجوع المستأجر إلى المؤجر بالاُجرة الواقعية لقاعدة الإتلاف ، والظاهر عدم كون المسألة إجماعية حتّى يخاف مخالفة الإجماع ويحكم بغير ما تقتضيه القواعد . هذا كلّه فيما لو كان فوات المنفعة على المستأجر باستيفاء المؤجر .
وأمّا لو فاتت المنفعة تحت يد المؤجر من غير تصرّف واستيفاء ، كما إذا امتنع من تسليم العين المستأجرة ولم يستوف هو أيضاً المنفعة أصلاً ، فالظاهر أنّ الحكم فيه أيضاً هو ضمان أُجرة مثل المنفعة . غاية الأمر أنّ سبب الضمان في الصورة المتقدّمة كان هو الإتلاف ، وفي هذه الصورة قاعدة اليد ، فالافتراق بين الصورتين إنّما هو في سبب الضمان ، بل يمكن أن يقال بشمول دليل الإتلاف(2) لهذه الصورة أيضاً ، نظراً إلى أنّه لا فرق في تحقّق معنى الإتلاف بين أن يكون بإعدام الموجود أو بالمنع من الوجود .

---