(الصفحة 312)

مسألة  : لو آجر داراً فانهدمت بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع الذي هو مورد الإجارة بالمرّة ، فإن كان قبل القبض أو بعده بلا فصل قبل أن يسكن فيها رجعت الاُجرة بتمامها ، وإلاّ فبالنسبة كما مرّ . وإن أمكن الانتفاع بها من سنخ مورد الإجارة بوجه يعتدّ به عرفاً، كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ ، ولو فسخ كان حكم الاُجرة على حذو ما سبق . وإن انهدم بعض بيوتها ، فإن بادر المؤجر إلى تعميرها بحيث لم يفت الانتفاع أصلاً ليس فسخ ولا انفساخ على الأقوى ، وإلاّ بطلت الإجارة بالنسبة إلى ما انهدمت وبقيت بالنسبة إلى البقيّة بما يقابلها من الاُجرة ، وكان للمستأجر خيار تبعّض الصفقة1 .

1 ـ هذه المسألة من المسائل التي وقع التعرّض لها من زمن القدماء إلى زماننا هذا ، وفي مفتاح الكرامة : قد نطقت عبارات الأصحاب من المقنعة(1) إلى الكتاب ـ يعني القواعد(2)ـ بأمرين : الأوّل : أنّه إذا انهدم المسكن ثبت له الخيار إلاّ أن يعيده المالك ، أو نحو ذلك ، الثاني : إذا انهدم المسكن سقطت الاُجرة إلاّ أن يعيده ، وقد علمت أنّ الظاهر أنّ معنى سقوط الاُجرة ثبوت الخيار ، فالجميع بمعنى واحد ، وقد ذكر قبل ذلك أنّ الأمر الثاني واقع في عبارات المقنعة والنهاية(3)والمراسم(4) والوسيلة(5) .
وقد زيد عليها ـ أي على إحدى العبارتين ـ بعض القيود من بعض الفقهاء ،

---

(الصفحة 313)
كالتقييد بما إذا أمكن إزالة المانع(1) ، أو بما إذا بقي أصل الانتفاع(2) ، أو بما إذا لم يكن الإنهدام من ناحية المستأجر(3) ، ولكنّ الظاهر استفادة كلّ ذلك من العبارة بحيث لا يحتاج إلى التنبيه عليه(4) ، فتدبّر .
وكيف كان ، فاعلم أنّه إذا انهدم المسكن وخرج عن الانتفاع بالمرّة ، أو عن الانتفاع الذي استأجره له بنحو التقييد ووحدة المطلوب ، ولم يمكن الإعادة في المدّة المأخوذة في الإجارة، فالظاهر كما صرّح به جماعة(5) هو بطلان الإجارة فيما إذا كان قبل القبض ، أو بعده قبل مجيء زمان السكنى .
وأمّا الانهدام مع إمكان الإعادة فمع عدم الإعادة من المالك يكون ظاهر العبارات ثبوت خيار الفسخ للمستأجر ، ومع الإعادة بحيث لا يفوت شيء من المنافع محلّ خلاف بين الأعلام ، وقبل الخوض في ذلك لابدّ من التعرّض لدفع شبهة عقلية يمكن إيرادها في المقام ; وهي أنّه بالانهدام تنعدم العين الشخصية التي هي مورد الإجارة ، والإعادة لا توجب بقاء الإجارة ; لأنّها تستلزم ثبوت عين اُخرى مغايرة لما هو مورد الإجارة ، فلا مجال للبحث عن ثبوت الخيار وعدمه ، بل اللاّزم الحكم بالبطلان بمجرّد الانهدام ، سواء كانت الإعادة ممكنة أم لا ، وسواء أعادها أم لم يعدها .
والجواب عنها : أنّ الغرض غالباً فيما لو كان مورد الإجارة هي العين الشخصية

---

(الصفحة 314)
الخارجية إنّما تعلّق بها لأجل منافعها التي لا يتوقّف الوصول إليها على بقاء هذه الشخصية ، ألا ترى أنّ من استأجر داراً مخصوصة للسكنى يكون غرضه السكونة في مثل هذه الدار الواجدة للجهات المنظورة له ، ولا غرض له إلى نفس هذه الشخصية حتّى تكون إعادتها بالكيفيّة الأوّلية مخالفة لغرضه . نعم ، قد يتحقّق التخلّف مع الإعادة ولكنّه من الفروض النادرة ، فهذه الشبهة مخالفة لما عليه يبتني أساس باب المعاملات من ملاحظة الأغراض العرفية والأنظار العقلائية ، فدعوى البطلان مع إمكان الإعادة ساقطة بالمرّة .
ثمّ إنّه لايتوهّم أنّ مقتضى ما ذكرنا جواز الإبدال فيما لو آجره دابّة معيّنة لأجل الحمل أو الركوب مثلاً ثمّ هلكت الدابّة قبل ذلك ، نظراً إلى أنّ الغرض يتعلّق نوعاً بالركوب أو الحمل ، من دون نظر إلى خصوص الدابّة المعينة المستأجرة التي عرض لها التلف ، وعليه فيجوز لصاحب الدابّة إبدالها بدابّة اُخرى واجدة للجهات الملحوظة فيها ـ أي في الدابّة الاُولى ـ مع أنّ الظاهر بطلان الإجارة بسبب موت الدابّة المستأجرة المعيّنة .
وجه فساد التوهّم المزبور ثبوت الفرق بين المقام وبين الدابّة المفروضة ، فإنّ مغايرة الدابّة الثانية مع الاُولى لدى العرف أيضاً متحقّقة ، ومورد الإجارة إنّما هي الاُولى دون الثانية ، فلا وجه لبقاء الإجارة ، وأمّا المقام فالعين المعادة لا تتّصف بالمغايرة معها قبل الإعادة ، فالمقايسة فاسدة .
ثمّ إنّه يرجع إلى ما ذكرنا ـ من أنّ الحكم بالصحّة وعدمها يدور مدار أخذ الخصوصيّة بنحو يبقى مورد الإجارة بعد الانهدام والإعادة وعدمه ـ ما حكاه المحقّق الرشتي (قدس سره) عن شيخه العلاّمة بعد توصيفه بأنّه تحقيق رشيق وحاصله : أنّ الخصوصية إمّا أن تكون داخلة في متعلّق الإجارة دخول الجزء المقوّم في الكلّ ،
(الصفحة 315)
وإمّا أن تكون خارجة وإن كانت مقصودة كالكتابة في العبد الكاتب ، وإمّا أن تكون داخلة باعتبار كونها إحدى الخصوصيات مخيّراً بينها أو مقدّماً بعضها على بعض، كما في صورة تعدّد المطلوب . فإن كان الأوّل تعيّن الانفساخ ، وإن كان الثاني تعيّن الخيار ، وإن كان الثالث تعين اللزوم على التسوية بين الخصوصيات والخيار على الترتيب .
هذا حكم الصور ، ولكن الواقع في الخارج المتعارف بين الناس في إجارات الدور والمساكن هو الثالث . ويمكن توجيه الخيار على الوجه الأوّل أيضاً بدعوى اتّحاد الخصوصية المعادة مع الاُولى في نظر العرف ، وإن كانتا متغايرتين بالدقّة ، فلا منافاة بين الأخذ بظاهر العقد القاضي بكون الخصوصية الاُولى داخلة في العقد ، وبين عدم البطلان والانفساخ مع إمكان الإعادة ، وإن ثبت الخيار من جهة تبدّل الخصوصية(1) .
وقد انقدح لك ممّا ذكرنا حكم الإجارة من حيث الصحّة وعدمها فيما لو أعاد المؤجر العين المستأجرة بسرعة بحيث لم يفت شيء من المنافع ، وأمّا لو أعادها بحيث فات مقدار معتدّ به من المنافع ، فالكلام فيه من الجهة الراجعة إلى البطلان وعدمه ، أنّه تارةً يكون زمن الانهدام الفاصل في البين مصادفاً لزمان يكون داخلاً في الإجارة بنحو التبع ، بحيث لم يتعلّق غرض المستأجر به إلاّ كذلك ، كالليل الداخل في إجارة الدكّان مثلاً ، فإنّ الغرض من استئجاره إنّما هو الاشتغال بالاكتساب فيه ، وهو لا يتحقّق نوعاً إلاّ في اليوم . غاية الأمر أنّه لم يعهد إجارته في خصوص الأيّام بحيث تكون في الليالي مرتبطة بالمؤجر . واُخرى يكون زمن

---

(الصفحة 316)
الانهدام مصادفاً لزمان يكون ملحوظاً للمستأجر مقصوداً له بالذات ، سواء كان الانهدام متحقّقاً في حال استيفاء المستأجر للمنفعة ، أو إرادته ، أو في حال عدم الاستيفاء وإرادته للسفر ونحوه .
والبحث عن هاتين الصورتين تارةً يقع من حيث حكم الإجارة صحّة وبطلاناً في خصوص زمان الانهدام ، واُخرى من حيث حكمها كذلك في الزمان السابق على الانهدام لو كان واقعاً في أثناء مدّة الإجارة ، وثالثة من جهة حكم ما بعد الانهدام والإعادة والتعمير .
أمّا حكم زمن الانهدام في الصورة الاُولى ; كما إذا انهدم الدكّان مثلاً في الليل فأعاده المؤجر قبل دخول النهار ، بحيث كانت الخصوصيّة المعادة متّحدة بنظر العرف مع الخصوصية الاُولى ، التي وقعت متعلّقة للإجارة ، فمقتضى القاعدة وإن كان بطلان الإجارة في هذا المقدار من الزمان ، لعدم ثبوت العين المستأجرة وعدم ترتّب المنفعة عليها بهذا المقدار ، إلاّ أنّه حيث يكون الليل داخلاً في مدّة الإجارة تبعاً بحيث لم يتعلّق الغرض الأصلي إلاّ بالاشتغال فيه بالاكتساب في خصوص الأيّام ، فالظاهر أنّ فوات المنفعة بهذا المقدار بمنزلة عدم فوات المنفعة أصلاً ، فلامجال للبطلان بحسب نظر العرف ، وإذا لم تكن الإجارة في زمان انهدام العين باطلة ، ففي زمان عدم تحقّق الانهدام ، وكذا زمان الإعادة والتعمير أي بعدهما لا تتّصف بالبطلان بطريق أولى ، إلاّ أن لا تكون الخصوصيّة المعادة متّحدة مع الاُولى ، وهو خروج عن الفرض .
وأمّا حكم زمان الانهدام في الصورة الثانية ، كما إذا انهدمت الدار في مدّة الإجارة وكانت الإعادة متوقّفة على مضيّ أيّام مثلاً ، فالظاهر بطلان الإجارة في هذا المقدار ، لعدم ثبوت المنفعة فيه بحسب الواقع ونفس الأمر ، فهو بحكم التلف .